تفاوت تصرف عدوانی حقوقی با تصرف عدوانی کیفری ، خلع ید

هر شخصی ممکن است دارای یک مال غیر منقول باشد که در زبان عامیانه ملک گفته میشود مالک میتواند هر تصرفی که بخواهد روی ملک خود انجام دهد اعم از انتقال ملک و یا منفعت آن به دیگری ، ولی در صورتی که شخصی غیر ازخودمالک بدون اذن او تصرفاتی اعم از حقوقی و مادی داشته باشد  یا مجرم است و یا دارای مسئولیت مدنی و قراردادی خواهد شد ما در این مختصر به شما خواهیم گفت تصرفات شخصی غیر از مالک چه عواقبی اعم از حقوقی و کیفری خواهد داشت و در غالب تصرف عدوانی برای اخراج شخص متصرف ملک چه اقداماتی میتوان انجام داد :

تصرف عدوانی چیست:

به موجب قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است یعنی هرکسی که مالی در تصرف دارد یعنی مالک آن است مگر خلافش اثبات شود بنابراین اگر مالی بدون یک رابطه قانونی مشروع در دست شخص دیگر باشد متصرق غیر قانونی محسوب خواهد شد و مالک میتواند بر علیه او دعوی حقوقی و کیفری کند .

عدوانی :

یعنی اگر شخصی با زور و اجبار و بدون رضایت مالک یا مستاجر زمین یا ملک او را تصرف کند

تصرف عدوانی به 2 صورت قابل پیگیری است :

• حقوقی
• کیفری

اگر در ملک غصب شده زراعت شود :

اگر غاصب در ملکی که غصب کرده  زراعت کند و موقع برداشت محصولش رسيده باشد :

بايد‌فوري محصول را برداشت و اجرت‌المثل را در صورت مطالبه از سوی مالک پرداخت کند

و اگر موقع برداشت محصول  نرسيده باشد اگر بذر روييده يا نروييده باشد

محكوم‌له ‌پس از جلب رضايت متصرف عدواني مخير است بين اينكه قيمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت كند و ملك را تصرف‌نمايد يا ملك را تا پايان برداشت محصول در تصرف متصرف عدواني باقي بگذارد و اجرت‌المثل آن را دريافت كند . همچنين محكوم‌له مي‌تواند‌متصرف عدواني را به معدوم كردن زراعت و اصلاح آثار تخريبي كه توسط وي انجام گرفته اجبار نماید

‌اگر مالک متصرف را اجبار به پرداخت اجرت المثل کند :

 

درصورت تقاضاي محكوم‌له،دادگاه متصرف عدواني را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف محكوم خواهد کرد

رفع تصرف حقوقی :

اگرمتصرف سابق ثابت کند ، ملک سابقا در تصرف او بوده است و نیز ثابت شودتصرف او مشروع و قانونی بوده یعنی با عنایت به اینکه از نظر قانون گذار هر تصرفی مشروع و مباح است اما اگر خلاف آن اثبات شود  یعنی ملکی را بصورت غیر قانونی تصرف کرده باشد دیگر نمی تواند علیه متصرف جدید دعوی رفع تصرف عدوانی را در مراجع قضایی مطرح کند

رفع تصرف کیفری :

همانطور که در رفع تصرف حقوقی گفته شد ملاک اصلی سابقه تصرف مشروع است اما در تصرف عدوانی کیفری ملاک قانون گذار در طرح دعوای کیفری داشتن مالکیت است یعنی در تصرف عدوانی حقوقی نیازی نیست که مالک حتما اقدام نماید بلکه کسی که قبلا به صورت قانونی از ملک استفاده می کرده است مثلا مستاجر نیز می تواند اقامه دعوا کند اما در تصرف کیفری تنها مالک می تواند اقامه دعوای رفع تصرف کیفری نماید و از اینکه غاصب بدون اذن او ملک را از تصرف او خارج کرده طرح دعوای کیفری نماید .

 

غیر از شکایت تصرف عدوانی در قانون صحبت از ممانعت از حق ، مزاحمت ،  خلع ید نیز صحبت شده است

خلع ید در معنای عام ( تصرف عدوانی ، ممانعت از حق و مزاحمت از حق است )

حال تفاوت هر یک را مطرح می نماییم

تصرف عدوانی :

در تصرف عدوانی صرف تصرف متصرف سابق کافی است و در صورت اثبات این امرکه ملک بدون رضایت مالک و بصورت غیر قانونی  از تصرف وی خارج شده است کافی برای اثبات است

طرح دعوای خلع ید :

شیوه اثبات در دردعوی خلع ید به گونه دیگر است یعنی خواهان باید  الزاما مالک رسمی ملک باشد تا بتواند دعوی خلع ید راعلیه متصرف مطرح نماید

طرح دعوای تخلیه :

در دعوی تخلیه ، باید ملک با رضایت مالک یا متصرف سابق در اختیار متصرف جدید قرار داده شده باید یعنی به موجب یک قرارداد یا اذن قبلی باشد و در صورت اتمام قرارداد و رجوع از اذن متصرف ممانعت کند در این صورت مالک می تواند طرح دعوای تخلیه نماید .

تصرف عدوانی در مال مشاعی ( تصرف در مال شریک )

زمانی که مالی بین چند نفر شریک است یعنی در ذره ذره آن مالک هستند بنابراین تصرف هریک از مالکین در مال مشاع یعنی تصرف در مال دیگری است بنابراین در صورت تصرف بدون اذن سایر شرکا نوعی تصرف عدوانی محسوب خواهد شد بنابراین تصرف شریک مشاعی در سهم شرکاء دیگراگر با سوء نیت باشد ،تصرف عدوانی محسوب  شده و هریک از شرکا می توانند طرح دعوای تصرف عدوانی اعم از حقوقی یا کیفری نماید

قانون گذار چه مدتی از تصرف را شامل تصرف عدوانی می داند

میزان تصرف در قانون به صراحت نیامده است بنابراین زمانی که در قانون امری نباشد می توان به عرف نیز مراجعه کرد بنابراین تصرف عدوانی با توجه به مدت زمان عرفی عملا در رویه دادگاه ها که می تواند 1 سال باشد مد نظر قضات محترم باشد .

علاوه بر مالک و متصرف ، اشخاصی که می توانند طرح دعوای تصرف عدوانی نمایند :

شاید تاکنون واژه قائم مقام را شنیده اید قائم به عام و خاص تبدیل می شود

قائم مقام عام : وراث

قائم مقام خاص : منتقل الیه یا کسی که مالک ملک را به او منتقل می کند یا حتی نماینده مالک محسوب شود مانند سرایدار و….

مستندات قانونی:

ماده 37 قانون مدنی:

مشروعیت تصرف : تصرفی که ثابت شود ناشی از مملک یا ناقل قانونی نیست معتبر نخواهد بود.

ماده 35 قانون مدنی:

در قانون مدنی تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر خلاف آن ثابت شود.

ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی:

در قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی عبارتست ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال منقول را از تصرف متصرف خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.

تصرف عدوانی در چه مالی وجود دارد :

دعوی تصرف متصرف  تنهادر مال غیر منقول مصداق دارد و در اموال منقول نمی تواند دعوی تصرف عدوانی را مطرح کرد.

ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی:

در دعوای تصرف عدوانی ،ممانعت از حق و مزاحمت ،خواهان باید اثبات کند که موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی یا قبل ازممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده یاو بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است. .

ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی:

در دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق ،ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق می باشد مگر آنکه طرف دیگر ،سبق تصرف و استفاده از حق خود را را به طریق دیگر اثبات کند.

ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی:

کسی که راجع مالکیت یا اصل حق ارتفاق یا انتفاع ،اقامه دعوی نموده ،نمی تواند نسبت به تصرف عدوانی وممانعت از حق طرح دعوی کند.

ماده 690 قانون مجازات اسلامی:

هرکس با عملیاتی اقدام به تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق نماید به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.

 

ما در این مختصر در مورد خلع ید خواهیم گفت که چیست و چگونه می توانید طرح دعوای خلع ید نمایید

همانطور که گفته شد در خلع ید  مالک یک مال غیر منقول مانند مغازه و آپارتمان و.. علیه متصرف غیر قانونی یا غاصب باید طرح دعوای تصرف عدوانی مطرح کند

دعوای خلع ید بر خلاف دعاوی تصرف عدوانی ، بیشتر در امور حقوقی مطرح  می شود

در صورتی که در دعوی خلع ید  باید   مالک رسمی دارای سند باشد بنابراین اگر مالک تنها دارای قولنامه و یا مبایعه نامه باشد نمی تواند دادخواست خلع ید  دهد .

معنای خلع ید چیست :

خلع ید در لغت به معنای چیزی را از دست کسی درآوردن است و به سلطه کسی بر چیزی خاتمه دادن است

خلع ید در معنای دیگر :

تسلط کسی که با قهر، غلبه و عدوان ( یعنی زور و اجبار ) در ملک دیگری  باشد اعم از زمین و خانه و یا آپارتمان و یا مغازه ، غصب و تصرف نموده باشد.

 

خلع ید در معنای حقوقی :

دعوایی است که از ناحیه مالک یک مال غیر منقول ( مثل زمین ،خانه ،مغازه ) بطرفیت متصرف غیر قانونی مال اقامه می شود و از مرجع صالح می خواهد که به روند تصرف غیرمجازمتصرف، پایان دهد

معنای غصب  در خلع ید :

در قانون مدنی غصب را استیلاء بر حق غیر می داندکه به نحو عدوان باشد وبدون مجوز قانونی است که در قانون در حکم غضب است .

چگونه دعوای خلع ید مطرح نماییم :

ذینفع یا مالک باید با ارائه دادخواست و ضمیمه مستندات خود که سند مالکیت اوست می تواند طرح دعوای خلع ید نماید

طرح دعوای خلع ید در ملک مشاعی :

در مال مشاع چون تمامی شرکا یا ورثه در زره زره مال شریک هستند در نتیجه هریک از شرکا که در خارج از سهم خود تصرفی کند متصرف غیر قانونی محسوب خواهد شد و مالک قسمت تصرف شده می تواند در خواست خلع ید کند

 قانون اجرای احکام در صورت خلع ید چه می گوید :

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک صادر شود از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک مطابق مقررات املاک مشاعی است یعنی فقط در سهم خودش است

دعاوی خلع ید کدامند:

الف: خلع ید از املاک (غیر مشاعی)

ب: خلع ید در املاک مشاعی

خلع ید در ملک مشاعی اینگونه است که دادگاه ملک را از تصرف شریک مشاعی ، خارج نموده ، و تحویل هیچ یک از مالکین ملک مشاعی نمی دهد تا آنها بین خود تعیین تکلیف نمایند ( به عبارتی یا ملک را به فروشند و یا به شخصی که توافق می کنند داده میشود )

 اجرای حکم خلع ید مانع افراز نیست

 

 

حکم خلع ید ملازمه ای با افراز ملک  نخواهد داشت  زیرا تصرفات محکوم له شامل همان مقررات املاک مشاعی  خواهد بود

اجرای حکم خلع ید :

.در صورتی که حکم صادره مبنی بر رفع تصرف باشد بلافاصله به دستور مرجع صادر کننده حکم توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا  می شود

درخواست تجدیدنظرنیز مانع آن نخواهد شد در صورت  اینکه رای نقض شود اقدامات اجرایی به دستور دادگاه به حالت قبل بر می گردد . .

شرایط  طرح دعوا خلع ید :

تصرف غیر قانونی باشد

دادخواست دهنده مالک رسمی ملک باشد

دعوا بر سر مال غیر منقول باشد (زمین ، ساختمان )

دعوای خلع ید با تخلیه چه تفاوتی دارد :

دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که بین مالک و متصرف هیچ نوع قراردادی نباشد

اما در تخلیه ملک، قرارداد ومدرکی بین مالک و متصرف که دلالت بر رابطه آنها باشد، وجود دارد مثل قرارداد اجاره

ساخت بنا در ملک تصرف شده : می توان علاوه بر دادخواست خلع ید  قلع و قمع بنا را نیزدرخواست نمود

در تخلیه ید، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست .

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک :

اجرت المثل در واقع پولی است که مالک مال یا شخصی که به دستور دیگری کاری انجام داده باشد در صورتی که در یک میزان مبلغ توافق نکرده باشند باید توسط منتفع  پرداخت شود و در صورت مطالبه توسط کارشناس تعیین خواهد شد

وکیل

 

گروه وکلای همیار

تماس:

09125477925

09128466964

آدرس : حد فاصل سید خندان و صیاد پلاک 1294 واحد 8