شرایط قانونی خرید ملک ورثه ای توسط اشخاص ثالث

در قانون مالکیت به صور مختلف ایجاد میشه ، یکی از این صور انتقال قهری است ، یعنی پس از فوت یک شخص اموال او به وراثش منتقل می شود . در این مقاله ما شرایط قانونی خرید ملک ورثه ای توسط اشخاص ثالث را توضیح خواهیم داد و در ابتدا در توضیح ملک ورثه ای خواهیم گفت که  ملکی است که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده است لذا در خصوص خرید آن باید نکاتی مد نظر باشد که در این مقاله به آن اشاره شده است .

احراز مالکیت است :

گام اول در خرید ملک ورثه ای توسط اشخاص ثالث ، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت کرده، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، گواهی انحصار وراثت می باشد.

لزوم داشتن گواهی انحضار وراثت :

در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می شود نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر شده است. توصیه می گردد جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی و یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.

لزوم موافقت و امضای همه وراث در هنگام خرید ملک ورثه ای:

در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضاء نمایند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیل شان حضور داشته باشد.اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه میتواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن تعداد وراث که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.

لازمه حضور همه وراث در حین تنظیم سندملک :

در موقع تنظیم سند نیز لازم است که همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.

شرایط ورثه صغیر در خرید ملک ورثه ای توسط اشخاص ثالث:

اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنان می باشدواگر محجوری وجود داشته باشد که دارای قیم باشد، قیم رأساً مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست بلکه در ابتدا باید قصد خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام کند، سپس دادستان صلاح صغیر را بررسی نماید و در صورت احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد.

مدارک مدعی قیومت در زمان معامله :

خریدار می بایست از کسی که مدعی قیومیت است علاوه بر قیم نامه، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را نیز مطالبه کند.

وجود وصیت نامه به عنوان شرایط قانونی خرید ملک ورثه ای توسط اشخاص ثالث

مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص می توانند تا سقف یک سوم اموال خود را وصیت نمایند وصیت نامه ممکن است بصورت رسمی و یا عادی باشد. یکی از مشکلات املاک ورثه ای وجود وصیت نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود بنابراین توصیه می گردد که احتمال وجود وصیت نامه بطور کامل بررسی گردد.

 مدارک لازم برای انتقال ملک ورثه ای به ثالث

اگر بین ورثه اختلافی در فروش ملک وجود نداشته باشد، می توانند برای فروش ملک اقدام نمایند.جهت انجام این کار علاوه بر مدارکی که بطور معمول برای تنظیم سند رسمی نیاز است، می بایست گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز وجود داشته باشد.

انتقال ملک با گواهی انحصار وراثت بالای 3 میلیون :

گواهی انحصار وراثت باید توسط شورای حل اختلاف برابر با اصل شده و ارزش قید شده در این گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد در غیر اینصورت امکان انتقال ملک به استناد گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان نیست.

وجود گواهی انحصار وراثت برای ورثه فوت شده در زمان خرید ملک موروثی :

اگر یکی از ورثه فوت کرده باشد گواهی انحصار وراثت او نیز لازم است.

 به طور کلی در هنگام خرید ملک ورثه ای باید چک لیست زیر مورد توجه ویژه قرار گیرد:

*لزوم ارائه اصل سند مالکیت

*لزوم ارائه گواهی حصر وراثت

*حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله

*لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث

*عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث

*ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور

*پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله

*لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی

*درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.

 خرید ملک ورثه ای از سایر وراث : 

*فروش سهم الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است؛ این انتقال باطل بوده و رد مال ندارد.

*فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول می شود و قتل غیرعمد مانع از توارث نیست.

*رسیدگی به خواسته اعتراض به نحوه ابلاغ برگ تشخیص مالیات بر ارث و اجرای آن، بدواً در صلاحیت هیأت حل اختلاف مالیاتی بوده و قبل از رسیدگی هیأت مذکور، شکایت شاکی قابلیت استماع در دیوان عدالت اداری را ندارد.

تنظیم اقرار نامه قبل از فوت جهت دریافت سهم الارث :

از آنجا که ورثه پس از فوت میت مستحق ترکه هستند، اقرار نامه یکی از ورثه مبنی بر دریافت حق موروثی خود در زمان حیات مورث و اسقاط حق آتی در تعلق سهم‌الارث خود، اسقاط مالم یجب (ساقط کردن حقی که به‌ وجود نیامده) تلقی شده و باطل است.

تقاضای افراز ملک مشاعی ورثه ای :

*رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث، در صلاحیت دادگاه حقوقی است.

*ابتدا باید بین ورثه، تقسیم ترکه صورت گیرد تا دعوای مطالبه اجرت‌ المثل اقامه شده از سوی یکی از وراث علیه وارث دیگر قابل استماع باشد.

*اموال مشمول مالیات بر ارث پس از کسر دیون متوفی از جمله مهریه تعیین می ‏شود.

تماس جهت مشاوره و تعیین وقت : 09125477925

آدرس : حد فاصل سید خندان و صیاد پ1294 واحد 8