انعقاد عقد اجاره تا تخلیه فوری : به موجب قانون هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرفات دارد یعنی می تواند با هر کس و با هر شرایطی معامله کند بنابراین مالک ملک می تواند منافع ملک خود را به موجب عقد به دیگری منتقل کند و یا اذن تصرف دهد .
در قانون مدنی عقد اجاره را اینگونه تعریف می نماید :
عقدق است که مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود
شرایط عقد اجاره :
- تعیین مدت
- تعیین مال الاجاره
- عین مستاجره معلوم و معین باشد
- مالک قدرت بر تسلیم عین مستاجره را داشته باشد
- اجاره دهنده ( موجر) لزوما باید مالک منافع باشد
قوانین مشمول عقد اجاره :
1)قانون مدنی
2)قانون مصوب سال 56
3)قانون مصوب سال 62
4)قانون مصوب 76
قانون مصوب سال 56 زمانی مشمول عقد اجاره خواهد شد که محل اجاره تجاری باشد
قانون مصوب سال 62 برای محل های مسکونی محسوب خواهد شد
قانون مصوب 76 همانند قانون مدنی است البته با وجود شرایطی عقد اجاره مشمول قانون سال 76 خواهد شد و در صورت عدم هر یک از آن شرایط مشمول قانون عام مدنی خواهد شد
شرایط اعمال قانون سال 76 برای عقد اجاره :
- قرارداد اجاره کتبی باشد
- قرارداد عادی باشد
- قرارداد دارای تاریخ باشد
- 2 شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند
- طرفین معامله آن را امضا کرده باشند
در صورتی که یکی از شرایط فوق نباشد قانون مدنی بر آن حاکم است
فرق اعمال قانون 76 و قانون مدنی به عقد اجاره چیست ؟
در صورتی که قرارداد یکی از شرایط فوق را نداشته باشد مثلا سند عادی نباشد و یا توسط 2 شاهد امضا نشده باشد مطابق قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی عمل می شود یعنی باشد به دادگاه رجوع شود و دادخواست تخلیه با درخواست صدور حکم تخلیه داد
ولی اگر همه شرایط وجود داشته باشد و با انقضای مهلت مستاجر ملک را تخلیه ننماید می توان بدون رعایت تشریفات دادرسی دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف گرفت بنابراین بهتر است قرارداد اجاره مطابق شرایط قانون 76 تنظیم شود که فورا دستور تخلیه صادر شود و درگیر اوقات دادرسی طولانی و مهلت های تجدید نظر نشوید .
فرق حکم تخلیه و دستور تحلیه چیست ؟
در صورت عدم تخلیه مستاجر ممکن است منجربه صدور 2 تصمیم قضایی شود :
- دستور تخلیه
- حکم تحلیه
حکم تخلیه :
اگر عقد اجاره به هر آنچه که قانون بیان کرده منحل شود مثل فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مؤجر می‌تواند از شورا حکم تخلیه ملک مسکونی خود را مطالبه نماید که شورا نیز ابتداء باید تحقق یا عدم تحقق انحلال عقد اجاره را بررسی و در صورت احراز وقوع آن اقدام به صدور حکم تخلیه براساس مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین در اجاره نامه نماید مانند خواسته تنفیذ و تأیید فسخ اجاره به علت عدم پرداخت اجاره بهاء و صدور حکم به تخلیه عین مستأجره. (بند 4 و 5 و مادة 2 آئین نامه اجرائی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376)
دستور تخلیه :
فقط در یک مورد قابل مطالبه است و آن نیز انقضاء مدت اجاره می‌باشد با داشتن شرایط مواد 2، 3 و 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 76 که در بالا اشاره شد و توسط قاضی شورا صادر می شود
نکات صدور دستور تخلیه :
1- تخلیه ملک به وسیلة دستور تخلیه موکول به استرداد وجوه مستأجر می‌باشد، مانند ودیعه اجاره که باید در ذیل دستور تخلیه ذکر شود تا اجرای احکام شورا در این خصوص اقدام قانونی به عمل آورد. (مادة 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376)
2- صدور دستور تخلیه جزء دعاوی غیر مالی است و بدون تقدیم دادخواست و تشکیل جلسة رسیدگی و اخذ اظهارات طرفین انجام می شود .
3- در صدور دستور تخلیه مالک با ید سند مالکیت خود را برای احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن خود ارائه دهد .
4- اجرای تخلیه نیاز به صدور اجرائیه نداره و فوراً توسط مأمور اجرا به مستأجر ابلاغ تا ظرف 3 روز پس از ابلاغ اقدام به تخلیه ملک نماید.
6- دستور تخلیه غیابی صادر نمیشود چون یک دستورو تصمیم قضایی است و رای محسوب نمیشود
7- امکان صدور دستور تخلیه برای اجاره نامه‌های رسمی هم توسط دفترخانة رسمی تنظیم کننده سند اجاره و هم شورای حل اختلاف امکان پذیر می‌باشد.
اجرای تخلیه مستاجر در زمان حوادث غیر مترقبه :
اگر به دلیل حوادث غیر قابل پیش بینی مستاجر قادر به‌تخلیه مورد اجاره نباشد و مهلت بخواهد ، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شودو مقام‌قضایی صالح می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند. (مادة 13 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر1376)
تذکر : چنانچه قرارداد اجاره طرفین شرایط مقرر مذکور جهت دستور تخلیه را نداشته باشد، می‌توانند با تقدیم دادخواست طرح دعوی (حکم تخلیة ملک مسکونی) را از این شورا درخواست نمایند.
